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云南城投:2010年减收增利,关注环湖东路开发进展

发布时间:2011-04-26    研究机构:天相投资

2010 年及2011 年一季度业绩概述:公司2010 年实现营业收入3.27 亿元,同比下降84.35%;营业利润4.32 亿元,同比增长5.77%;归属母公司净利润3.29 亿元,同比增长56.06%;每股收益0.52 元。分配预案为每10 股送红股3股,派发现金0.34 元。2011 年一季度实现营业收入5901万元,同比下降47.65%,营业利润2700 万元,同比下降22.66%,归属于母公司净利润2117 万元,同比下降16.32%,每股收益0.03 元。

二级开发项目结算收入大幅下降。2010 年公司主要结算的项目昆明艺术工厂-森林湖项目、东川古铜旅游小镇项目、东骧神骏项目一期和大理河赕古道系列的武庙会及桃源居项目,报告期内仅实现二级开发业务确认收入2.16 亿元,同比下降88.78%,主要源于报告期内公司所销售二级开发项目皆为尾盘,且其中大理项目及东川古铜旅游小镇等项目受调控政策影响销售周期延长,而新项目无法达到财务确认收入条件所致,该情况一直到2011 年一季度末仍未好转,是导致公司一季度收入大幅下滑的主要原因。

土地一级开发仍未取得有效进展。截至2010 年底公司环湖东路土地一级开发项目已累计完成三个半岛范围内约4793 亩的土地收储工作,但由于募集资金实际到位时间退后、征地拆迁、昆明市规划调整等因素影响,项目进度较原计划大为滞后。2010 年土地一级开发确认的营业收入为9335 万元,为按5%确认的保底收益,同比下降41.71%。

2010 年减收增利主要为股权投资收益贡献。2010 年公司主营业务并未取得突破(一二级开发收入大幅下降、城中村改造仍处于前期阶段),利润提升主要源于股权投资收益。2010 年12 月公司将旗下昆明申城100%股权和债权一级城投同德41%股权转让,总共实现约4 亿元收益。该部分收益一方面缓解了公司资金链压力,一方面也完成了公司大股东云南省城投于2008 年时作出的业绩承诺(2008年、2009 年和2010 年上市公司累计实现的合并报表上的净利润总额不少于5 亿元)。

将提高周转速度,或介入旅游地产。公司的经营计划中有这么几点值得关注:1、将调整现有项目布局,介入周期短、利润率高的短平快项目,以加快现金流回笼;2、考虑适时介入旅游养生地产,公司项目主要分布于云南省,旅游资源禀赋且拥有较高比例的外来人口,相较于其他公司拥有较好的优势。

大股东扶持保证资金链。2011 年一季度公司经营性净现金流为-28.89 亿元,预收款项仅为5242 万元,真实负债率为69.74%,高于行业平均水平,说明在土地一级开发无法实现资金回笼、二级开发陷于周期性低谷且销售下降的情况下,公司资金面已面临较大压力。对此,公司拟向大股东云南省城投申请15 亿元的借款额度(占到了公司2011 年融资计划的75%)和20 亿元的融资担保,我们认为在大股东的保驾护航下,公司资金链出现问题的可能性不大。

盈利预测及投资评级:公司目前权益土地储备约为800 亩,二级开发项目储备并不多,土地一级开发项目是公司业绩增长的主要看点,假设《滇保条例草案》今年能够出台,公司一级开发土地能够顺利实现出让,我们预计2011 年至2012 年每股收益为2.39 元和3.10 元,以昨日收盘价16.20 元计算,对应的动态市盈率分别为7 倍和5 倍,考虑到公司具有高爆发的成长性,且有资产注入的预期(大股东旗下的未来城-天堂岛项目),维持“增持”评级。

风险提示:1、大盘系统性风险及房地产市场政策调控持续时间可能较长的风险。2、公司一级土地开发盈利预测有较多假设,由于大环境因素以及昆明市当地土地规划调整因素,公司一级土地开发存在出让进度不达预期的风险。同样,公司二级开发项目存在销售情况不如预期的风险。

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