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云南城投一级开发地块出让公告点评:守得云开见月明

发布时间:2011-06-28    研究机构:民生证券

一、 事件概述

公司于6月24日晚间公告,公司环湖东路沿线土地一级开发项目三个半岛范围内的部分土地已于2011年6月24日开始陆续以拍卖方式公开出让。

二、 分析与判断

首批推出的4宗地块起拍价显著提升并且开始出让,大幅超越市场预期,将是公司短期估值提升的重要刺激因素。

据昆明国土局公告分析,本次推出的4宗地块出让起拍价范围在380-483万元/亩不等,显著高于5月份用地规划修改前的住宅用地起拍价300万元/亩,起拍价平均提升约43%;更重要的是,预期了2年多一级开发地块终于进入出让程序。土地出让速度和起拍价上升幅度均大幅超越市场预期,将对公司股价形成较强的正面刺激。

首期余下约21宗地块(约2211亩)预计年内将陆续进入出让程序。

据6月9日下午昆明市环湖东路南侧湖滨生态城土地出让推介会的相关信息,三个半岛首期供地为25宗地块,拟供地总面积约2629亩。第一批推出了4宗地块,合计占地约418亩,后续21宗地(约合2211亩)预计将在下半年陆续推出。

环滇三个半岛定位将转变为高端商务核心区,首期地块拍卖成功概率较高。

2011年5月6日,国务院出台《关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》,云南以及昆明受中央政策的重视程度已显著超越广西,桥头堡建设意见刚一出台,昆明市规划局便将三个半岛部分地块的土地性质由住宅改为商业办公,预示着整个湖滨生态城的定位将由高端住宅区转变为高端商务办公区,这也是昆明市实现战略升级和跨越式发展的重要一步。环滇三个半岛将成为新的商业金融地标。据我们了解,市政府在5月中旬已经前往广东等地与各大开发商洽谈此地块,预计首期地块拍卖成功的概率较高,且后续推出的地将随着配套的逐步完善而持续升值。

土地出让净收益的分成比例以及后续各期是否由上市公司进一步开发均存在不确定性,这将是抑制公司长期估值提升的重要原因。

据我们测算,土地出让收益在扣除一级开发成本后,将进一步提取约36%以上的净收益作为政府的各项基金支出。剩余部分能否按照五五分成仍然存在不确定性。且自去年年底开始,公司鉴于资金紧张等各方面原因基本暂停了二期的土地一级开发,我们判断环湖东路土地一级开发后续各期是否能由公司进一步开发存在不确定性。

三、 盈利预测与投资建议

预计公司2011-2012年EPS分别为1.23、2.01元/股,维持“谨慎推荐”评级。

四、 风险提示:

土地出让净收益的分成比例以及后续各期能否由公司进一步开发均存在不确定性。

申请时请注明股票名称