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云南城投:环湖东路土地出让远低于预期

发布时间:2011-08-25    研究机构:天相投资

2011年上半年业绩概述:公司实现营业收入9712.85万元,同比下降45.35%;营业利润1.17亿元,同比增长115.69%;归属母公司所有者净利润9136.48万元,同比增长141.67%;基本每股收益0.11元/股。

业绩增长主要源于股权转让收益。上半年公司收入主要由房地产二级开发业务收入和一级开发保底收入两部分构成。二级开发业务方面,公司报告期内销售的主要为东川古铜旅游小镇项目、东骧神骏项目一期和大理河赕古道系列的武庙会及桃源居项目,由于其中大部分项目为尾盘,且受调控政策影响销售周期延长,而新项目无法达到财务确认收入条件,导致二级开发项目确认收入同比下降59.55%。一级开发方面,上半年公司开发的环湖东路土地并无土地出让,仅实现5248万元保底收益,同比下降26.98%。上半年公司业绩实现大幅增长的原因主要在于报告期内公司转让旗下子公司获得1.10亿元投资收益所致。

资金压力依然较大。截至2011年6月底公司账面现金为15.97亿元,仅为短期负债加一年内到期的非流动性负债的56%,经营性净现金流入为-9.33亿元,同比有所下降,主要由于本期环湖东路一级开发投入减少所致。上半年公司融资12亿元,截至期末约有71亿银行贷款,真实负债率高达70.16%,在目前公司环湖东路一级开发资金迟迟不能回笼、二级开发项目又暂限于周期性低谷、城中村改造业务周期较长的情况下,公司资金紧张的格局短期内依然难以解决。

大股东扶持下获取旅游地产项目。5月份公司控股股东云南省城投将其旗下西双版纳避寒山庄项目中的商住部分开发机会优先让予公司,拟由公司开发的用地规模约为1045亩,项目可开发包括度假公寓、低密度住宅、商业街及其他旅游综合配套,公司所持权益土地储备也从原本的148亩大幅增加至1193亩,云南省旅游资源禀赋且拥有较高比例的外来人口,未来可继续关注公司在旅游地产方面的发展情况。

环湖东路土地出让遭遇寒流。6月24日昆明国土资源部发布《昆明市国有建设用地使用权拍卖出让公告》,公开拍卖出让环湖东路半岛地块第一批十三宗国有建设用地使用权,这意味着沉淀了近两年后,公司负责开发的环湖东路沿线土地出让的闸门终于打开,公司开发完成并已经收储的一期4793亩土地将陆续以拍卖形式出让。但从出让结果来看,2011年7月13日、18日及22日三批共25宗国有建设用地1623亩最后仅以底价成交了4宗,成交价约6.7亿元,其余土地大多由于竞买人数少于拍卖要求的7人而流拍,我们认为这和昆明土地市场的低迷以及出让土地的“商业性质”有关,公司目前正在就该事宜与昆明市政府等相关部门进行磋商,未来或许在土地价格或土地性质有所调整后再次出让。

盈利预测及投资评级:目前公司负责一级开发的环湖东路土地出让价格及出让规模均存在较大不确定性,暂不给予盈利预测,并将公司投资评级暂下调为“中性”评级,但是环湖东路土地出让依然是公司最大看点,未来需要重点关注昆明市国土局环湖东路国有建设用地出让进展。

风险提示:1、大盘系统性风险及房地产市场政策调控持续时间可能较长的风险。2、由于大环境因素以及昆明市当地土地规划调整因素,公司一级土地开发存在出让进度不达预期的风险。同样,公司二级开发项目存在销售情况不如预期的风险。3、城中村改造土地一级开发周期相对较长,投资较大。

申请时请注明股票名称