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云南城投:发展战略日渐清晰,彰显区域龙头雄心

发布时间:2010-04-19    研究机构:第一创业证券

2009年实现EPS 0.33元,完全符合预期;拟10股派1元(含税) 4月17日,公司发布2009年年度报告。2009年公司分别实现营业收入、净利润20.93亿和2.11亿元,分别同比增长387%和271.03%,实现EPS 约0.33元,完全符合预期。公司同时发布了09年分配预案,拟10股派1元(含税)。

一级开发确认保底收入1.6亿元,实现净利1.12亿 2009年昆明市土地矿产储备管理办公室回函确认的开发支出 约32亿元,按照滇池一级开发的合同约定,公司按5%确认了保底收益1.6亿元(计入应收账款),并作为公司一级开发的收入,扣除税金之后,实现净利润1.12亿元。

至09年底环湖一级开发累计投资37.38亿元,完成3800亩土地收储 2009年底,公司一级开发累计投资额达到37.38亿元,并完成了1、3期所在地3800亩的土地收储,公司预期上半年会完成其中可出让部分的出让。此外,公司还取得了呈贡范围内(2、4期所在地)约 4330亩的土地指标,现正在推进该范围内的征地工作及区域控制性详细规划的审批工作。

旧城改造项目权益储备增加至302万平米 至4月17日为止,公司三大业务板块之一的旧城改造,权益储备规模已经突破300万平米,分别是上坝片区63.2万平米、中坝村旧改项目192万平米和关坡村旧改项目约46.84万平米(参照周边楼盘,假定容积率为3.0)。这其中还未考虑大白庙旧改项目(据报道总投资约20亿)和宝云社区旧改项目。

发展战略日渐清晰,彰显区域龙头雄心 土地储备方面,公司表示未来将坚持“新城加主城”的战略,一方面利用环湖东路项目一、二级联动在新城获取储备,另一方面在主城通过旧城改造获取土地,力求在在昆明房地产市场形成土地储备的绝对优势。市场布局上,现阶段公司发展重点仍是云南片区,但是在继续做大做强现有城市的同时会适时向其他2-3线城市辐射,为完成全国化发展奠定基础。成长模式上,全程开发型与投资性并重,通过坚实的全程开发提升实力与塑造品牌,而通过投资管控型模式,充分发挥投资杠杆作用,快速扩大公司经营规模。

有息债务长期化;资金成本低于行业平均水平 债务结构上,公司债务长期化趋势明显,09年年报显示公司长期借款占全部有息负债比例为79%,较08年同期提升了15个百分点,2010年一季度该比例更是提高到了92%。不仅如此,公司因其经营模式以及大股东城投集团的支持,其资金成本亦明显低于行业平均水平,2-3年期借款利率仅为同期央行基准贷款利率,且约33亿长期借款中有22亿为城投集团提供的保证贷款。

盈利预测与投资建议 预期公司2010-2011年可分别实现净利润13.93亿和15.33亿元,实现EPS分别为2.2和2.4元,4月16日收盘价22.11元对应的市盈率分别为10倍和9倍,远低于行业平均水平;考虑近期旧改项目之后的NAV提升至22.12元/股,P/NAV=1,溢价率亦低于行业平均水平,目前股价具备较强的安全边际,维持“强烈推荐”的投资评级。

风险提示:未来土地出让规模与价格可能低于假设;地产受宏观调控影响出现销量和价格大幅下跌

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