移动版

云南城投:环湖东路项目土地出让再落空

发布时间:2010-08-19    研究机构:天相投资

2010 年上半年公司实现营业收入1.78 亿元,同比减少19.1%;营业利润0.54 亿元,同比减少约26%;归属母公司所有者的净利润0.38 亿元,同比减少30.4%,基本每股收益0.06 元。

公司是云南城投(600239)集团旗下房地产业务整合平台,也是云南省国资委旗下唯一的地产运作平台。公司目前承担着省城昆明城市综合运营商的职责,承担着完成滇池环湖东路一级开发,建设新昆明的重任,还承担着大量的城中村改造项目。

环湖东路土地仍未出让。公司一级开发项目主要是环湖东路一级开发项目,截止报告期末,累计完成投资46.4 亿元,累计完成官渡区三个半岛范围内约4793 亩的土地收储工作;呈贡范围内,在已获取的4330 亩土地指标范围内,完成约1500 亩的土地征地工作。宝丰半岛·古滇湿地项目工程建设已基本完成前期筹备工作;呈贡湿地项目基本建设现已完成。配套拆迁安置用房金海新区项目一期住宅砖砌体全部施工完成,二、三期工程地质勘查已完成,施工图方案正在设计中。报告期内,该项目实现营业收入0.72 亿元,为按照开发合同向公司支付的5%保底收入。由于昆明市规划调整及国家宏观调控,已收储土地没有上市出让,为公司业绩贡献低于预期现有房地产项目进展。2009 年的主要结算项目昆明艺术工厂-森林湖项目、东川古铜旅游小镇项目、东骧神骏项目一期已接近尾盘,东骧神骏项目二期受规划调整和土地政策变化等因素影响,建设进度低于预期。大理河赕古道系列项目、武庙会及桃源居项目均处于持续销售阶段,春秋坊项目规划方案已报政府审批,因审批未按原计划时间完成,导致该项目建设未能如期开工;北京路吹箫巷项目现正根据拟定的设计方案进行报规工作;天津云滨大厦项目已完成报规手续,现正在办理预售许可证;陕西咸阳世纪大道项目已取得《国有土地使用证》,报建工作全面开展,现已进入方案设计阶段。公司地产项目今年可结算资源少,呈现青黄不接。

城中村改造项目储备大幅增加。2010 年上半年,公司获取盘龙区3 个旧城改造项目,涉及8 个自然村和社区,总占地规模超过2700 亩,按平均容积率2.0 测算,建面达到361 万平米,权益储备增加255 万平米。4月17 日,公司公告,拟与城海公司共同开发投资官渡区上关坡村片区“城中村”改造项目,占地488 亩,拆迁面积48 万平米,共需投资20.75 亿元。由于旧城改造区域通常位置甚佳,作为一级开发商拥有夺地优势,公司积极参与旧城改造,有利于增加公司土地储备,降低土地成本。截止报告期末,大白庙片区城中村改造项目及关坡片区城中村改造项目签约率均已达到90%以上;中坝片区城中村改造项目现正在进行回迁安置地块地上附着物的拆迁工作;上坝片区城中村改造项目改造范围因规划、道路修建等因素影响尚在调整中,目前正在进行回迁安置地块的征地和拆迁工作。

国家规范地方融资平台对公司的影响。2010 年上半年,地方融资平台的风险逐步凸现,国家展开了对地方融资平台的清理整顿,这使得公司难以从银行获得本已授信的贷款,也难以通过信托公司获取资金,给公司发展带来困难。公司从大股东处获得资金支持,渡过了难关。近日,中央四部委发布了《关于贯彻国务院加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知》,要求地方政府不产生收益的基础设施等公益性资产不得进入地方融资平台,公司资产质量较好,受清理规范的影响较小。据媒体报道,相关部门已拟定城投债的发行方案,方案提到对于发债资金用于节能减排、环境保护、生态治理、保障性住房建设、城市轨道交通建设、新疆和藏区发展和建设、重大自然灾害灾区重建项目建设等领域,可在同等条件下优先获得核准,这意味着公司或将增加一条资金来源渠道。

盈利预测与评级:在公司2009 年年报点评中,我们曾对公司业绩做了一系列测算,预计公司在不考虑环湖东路项目土地出让的情况下,2010 年-2012 年每股收益为0.17 元、0.27 元和0.40 元,维持该预测不变。

受国家对房地产行业调控政策影响,预计环湖东路项目出让规模要小于预期,2010 年-2011 年出让规模由期初预测的1800 亩和2800 亩,调减至1000 亩和1500 亩,2012 年维持3000 亩不变,则每股收益为0.50 元、0.79 元和1.76 元,综合一二级业务每股收益为0.67 元、1.06 元和2.16 元,以8 月18 日收盘价19.17 元计算,对应的动态市盈率为28 倍、18 倍和9 倍,看好公司长期发展前景,维持“增持”评级。

风险提示:地方融资平台调控风险;政策调控风险;

申请时请注明股票名称