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云南城投:资产运作,兑现2010年业绩承诺?

发布时间:2010-12-07    研究机构:第一创业证券

资产运作背景:业绩承诺压力云南省城市建设投资有限公司(云南城投(600239)大股东,简称云投集团)在上市公司股权分置改革时,曾作出承诺,在2008年-2010年三个完整会计年度内,如上市公司累计实现净利润总额低于5亿元,云投集团将以现金一次性补足。上市公司2008年-2009年共实现归属母公司所有者的净利润26887万,因此2010年还需实现23113万净利润才能达到业绩承诺。由于现有二级开发项目进度低于预期,即使一级开发已确认了保底收益约5000万元,2010年前三季度公司仅实现净利润4465万元(二级开发扣除相关税费实际亏损),我们预期全年一级开发保底收益约为6000万左右,而年内二级开发还可结算资源非常有限,两项业务合计实现净利预计在5000万以下,因此,上市公司完成2010年业绩承诺存在较大压力。

申城公司股权与债权转让,不足一个月增加净利14304万申城公司为上市公司于11月20日通过上海产权交易所摘牌获得,债权与股权总成本为43070万,在约2周之后公司拟以62142万转让,我们预期已经有意向性买家,如果转让成功,公司在不足一个月内实现净利润14304万元,反映出公司较为突出的资产运作能力。(申城公司资产情况参见我们在10月21日撰写的三季报点评)不过该项目的转让虽然短期兑现了盈利,但却牺牲了部分长期利益,因我们测算项目开发收益要大于转让收益。

转让城投同德公司41%股权,增厚净利14475万元根据2009年10月28日的协议,公司实际出资5100万与同德实业公司成立合资公司--城投同德,控股51%。目前合资公司41%股权拟转让价格为2.34亿元,较初始投资增值1.93亿元,转让成功将增加税后净利14475万,转让后仅剩余10%股权。根据公告,城投同德公司目前经营的项目除了我们前期了解的大白庙旧改外,还参与了金刀营城中村项目的开发,该项目占地约370亩,建面达100-150万平米(据此测算容积率4.0-6.0),目前尚未动工。由于大白庙与金刀营均位处2环北路附近,地理位置十分优越,公司对该两个项目几乎完全放弃,我们认为除了业绩压力之外,可能还有合作方面磨合的问题。

两家公司股权转让利弊互现:短期利于业绩释放与盘活资金,中长期效益待观察从单纯经济效益角度看,两家公司股权的转让对公司中长期价值有所削弱,不过公司除了短期兑现业绩承诺和盘活资金的考虑外,或许有其更为长远的考量,我们尚需要进一步与公司沟通。

小幅降低NAV至27.90元/股,维持“强烈推荐”评级两家公司股权转让之后公司重估值有所降低,我们将NAV小幅调低至27.90元/股。不过由于:1)6日股价较NAV折价超过40%;2)2011年拍地为确定性事件,假定完成2400亩出让,拍卖价格300万/亩以上,将实现净利润超过14亿元,2011年PE将在8倍以下,亦显著低于行业平均水平,维持公司“强烈推荐”评级。

风险提示:两项股权转让交易尚需临时股东大会批准,存在不通过的可能性

申请时请注明股票名称